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“转正”无望:详解小产权房的缘起缘灭

来源:本站 发布时间:2017-10-11 10:53 点击数:

    日前,国土资源部与住建部联合发布关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知,规范、指引不动产登记。其中,在历史遗留问题上明确指出:“要防止小产权房通过不动产登记合法化”。这也意味着,小产权房这个外号“楼市小三”的特殊群体,其多年来“转正”为正式商品房的梦想正式破灭。

   “缘来”:低收入人群冒险与“聪明人”的投机

    近些年来,各地房价持续上升,很多家庭的收入与房价之间的差距加大,导致不少低收入者“望楼兴叹”。而小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%,在这种前提下,“小产权房”凭借价格优势,备受部分低收入的人群的喜爱。同时,小产权房持续增长的需求以及商品房房价的持续攀升,让一些投机人士看到了这块“肥肉”,冒着不被认可的风险,走上了开发、倒卖小产权房之路,以期从中获取巨额利润。

    那么,“小产权房”的定义是什么呢?百度百科释义为:在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

    “缘孽”:购买“小产权房”的五大风险

    一是投机成功可能低。很多人买小产权房是贪图其便宜,为了未来拆迁赚一笔。但实际上,小产权房属于违章建筑,被强拆后房主可能“钱房两空”。同时,因为没有产权证,未来在遗产继承时也会发生诸多纠纷。二是无法办理不动产证(即房产证)。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,购房合同自然也无法在房管局备案,所以买家就不可能拿到合法合规的产权证,这是小产权房最严重的问题;三是交易难。小产权房如果要向非集体第三人出售,因其没有权证而无法过户,卖家完全可以与其他人再签订买卖协议,买家的权益无法得到保障;四是房屋质量无法保障。开发商或建房者在建设小产权房时,会为了更多的利润而偷工减料,一旦发生房屋质量上的争议和纠纷,买房人基本无法维权,只能吃“哑巴亏”;五是无法在银行商业贷款或抵押贷款。没有权证,没有备案,就无法在银行办按揭贷款,只能选择一次性付清全款,同样也无法抵押贷款。

    “缘灭”:如何处理手中的“小产权房”

    从国土资源部网站此前发布的通知可以看出,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土部与住建部确定了第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。也就是说,很多“小产权房”及其周边的集体用地将用来满足“租够同权”的保障性房屋。而若你手中还在持有“小产权房”,可资参考的解决办法如下:

    最简单干脆的办法:协商退钱!如果你已和卖方签了买卖合同但尚未取得产权证明,并且该房屋确系在集体土地上建设且购房者非当地居民,可以请求解除合同并退回已支付的购房款;

    最保险安全的办法:自住忍着!如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住。当然也可以出租,或者出售给有当地户口的居民,这种情况一般无风险。

    最理想经济的办法:补办权证!如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

    总而言之,对于“小产权房”,如果只是为了满足“采菊东篱下,悠然见南山”的自住需求,则购买没有问题。如果是为了投机或期盼为了拆迁捞一笔,那么,您的如意算盘很可能只是南柯一梦。                     

(张 亮)


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