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内地首只公募REITs呼之欲出 万科加码“小股操盘”

来源:本站 发布时间:2015-05-04 17:15 点击数:

 
    一直谋求轻资产运作,并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科,在进行了各种试验后,似乎找到了最适合自己的理想模式。
    近日,中国证监会网站公告显示,万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为,这是内地版公募REITs启航。《每日经济新闻》记者注意到,早些年,包括北辰实业等知名房企为了腾挪资产,曾试图发行A股REITs,但最终只有越秀、开元、金茂等个别企业绕道港交所,发行H股REITs或商业信托。万科距离成功公开发行内地首只公募REITs,已经近在咫尺。
    由万科深圳公司负责
    截至目前,被业内封为内地公募REITs破冰之作的鹏华前海万科REITs仍未对外公布其产品详情。万科董秘谭华杰表示,该基金现由万科深圳公司负责。
    在美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏看来,虽然这款具体产品的细则还没看到,但相比于其他机构作为内地公募REITs的发起人和管理人,由公募基金来发起这款REITs估计是考虑到成本问题,这样会比私募低一些,应该接近于理财产品,在行业收益率上应该会高一些。
    “鹏华的这款REITs象征性意义更多一些,顺应了当前政策。”蒋鹏表示,“凡是与破冰有关的任何REITs,比如鹏华前海万科REITs,主要看几个点位,包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩,仅属个案。‘个案’就是说,用其他手段平衡成本。”
    据《每日经济新闻》记者了解,在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中,万科并未参与其中,目前仅有的项目是前海企业公馆。该项目系前海首个企业实体办公园区,由万科建设并运营8年后移交给前海管理局,现有40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多,而前海大多数土地还处于沉降整备状态,所以该项目在租赁方面一度供不应求,租金在每月每平方米300元左右。
    据悉,封闭型REITs在证券交易所上市流通,发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行,投资者如果想买卖REITs份额,只能在二级市场上竞价交易,不能直接以净值进行申购赎回。
    去年,中信证券推行了两款类REITs产品,一是“中信启航”专项资产管理计划,成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让;二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划,推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高(劣后级甚至都不得低于3000万元),以及私募定位(投资者限制在200人以内),两款产品的流动性大打折扣。
    收益率要看税收政策
    REITs上马,使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。
    目前,万科在商业地产(体验式商业)、产业地产方面均有涉猎,融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。
    除了银行贷款外,房企的资金来源还有私募或者信托,但两者的融资成本并不低。
    倚天投资投资总监叶飞称,房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右,信托渠道的融资成本在10%~11%,而且楼市下行后,融资额度逐渐降低。
    万科的解决办法是出售股权给第三方,自己负责操盘管理运营,比如2013年,万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理,以实现商业地产资本化。上述模式,也即万科此前提出的“小股操盘”模式。
    在传统的融资模式下,租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后,杠杆率上升,融资成本下降,但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方,资产仍未盘活,很难退出。
    与国内不同,铁狮门在合资基金助力下,通过提取运营链条各个环节的相关管理费,以及基金的收益分配,以不到5%的资本投入,赚取了项目40%以上的利润。
    凯德除了赚取基金收益外,还在项目实现增值后,以REITs的方式退出。
    去年,万科与凯雷合作时,就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行,可以预见,万科的小股操盘模式将得到有力支撑。
    当然,从首只公募REITs到全面铺开还有距离,新加坡从建立REITs法律到第一只产品成功上市,整个过程用了5年。
    目前,国内商业地产的租金收益普遍偏低,REITs若想在收益率上达到7%以上,至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。
    蒋鹏表示,美国REITs收益在企业层面不收税,而目前内地REITs最大的问题是税收,包括营业税5.8%加上个税25%,这些都是跑不掉的。
    据悉,美国在设计REITs结构时,当初的关键优势就是避免双重征税。
    多年为推广REITs而奔走的全国房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说,REITs到底是让证监会管还是银监会来管等,税收政策也没到位,或难吸引投资者。

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